#GorącaLinia – podział na ogródki
fot. redakcja
Czytelnik pisze:
Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej od lat umownie użytkują przydomowe ogródki (przed wyodrębnieniem lokali budynek był własnością PKP S.A.). W ostatnim czasie doszło do następującej sytuacji: Gmina rozpoczęła prace budowy drogi i chodnika, wtedy okazało się, że znaczna część ogródka jednego ze współwłaścicieli jest własnością Gminy, musiał więc opuścić ogródek. Aby każdy sprawiedliwie miał ogródek, Wspólnota postanowiła podzielić ogródek, oczywiście znów tylko umownie, współwłaściciela, który zajmował bardzo duży ogródek, na rzecz współwłaściciela, który ogródek utracił. Obecnie współwłaściciel, którego ogródek podzielono, nie zgadza się z tym podziałem i twierdzi, że on ten ogródek kupił, a nawet jego pełnomocnik adwokat zwrócił się z pismem, w którym nakazuje "zaprzestania naruszania posiadanego gruntu będącego własnością jego mandantki. Naruszenia te polegają na wchodzeniu na tenże grunt, a także niszczeniu roślin będących własnością jego klientki". Oczywiście każdy ze współwłaścicieli kupił lokal wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych. Przedmiotowe ogródki znajdują się wokół budynku na wspólnym gruncie. Czy współwłaściciel, którego ogródek podzielono, może twierdzić, że kupił ten ogródek i jest on jego własnością, a jego adwokat może wzywać do wymienionych działań?
Zobacz także
Jacek Frydryszak Opłaty za odpady
– Jestem mieszkańcem spółdzielni, z uporem maniaka starającym się obalić ponoć powszechne w Warszawie poglądy (i praktykę niestety), że co Rada Miasta uchwaliła, to spółdzielnia ma obowiązek stosować w...
– Jestem mieszkańcem spółdzielni, z uporem maniaka starającym się obalić ponoć powszechne w Warszawie poglądy (i praktykę niestety), że co Rada Miasta uchwaliła, to spółdzielnia ma obowiązek stosować w rozliczeniach z użytkownikami lokali – pisze Czytelnik do autora tekstów, analizujących przepisy dotyczące opłat za odpady komunalne.
Przemysław Gogojewicz news #GorącaLinia – pokrzywdzenie członka wspólnoty
Pytanie: czy pokrzywdzenie w uchwale członka wspólnoty jest podstawą do stwierdzenia naruszenia prawidłowości zarządzania nieruchomością?
Pytanie: czy pokrzywdzenie w uchwale członka wspólnoty jest podstawą do stwierdzenia naruszenia prawidłowości zarządzania nieruchomością?
Przemysław Gogojewicz news #GorącaLinia – odstępstwo od zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym
Pytanie: czy jest możliwe, aby członek wspólnoty mieszkaniowej sam dochodził w postępowaniu administracyjnym swoich racji w kwestii garażu?
Pytanie: czy jest możliwe, aby członek wspólnoty mieszkaniowej sam dochodził w postępowaniu administracyjnym swoich racji w kwestii garażu?
Odpowiedź eksperta:
Pierwotni właściciele nieruchomości, w tym wypadku PKP, aby zapewnić klientom trwałe korzystanie z części nieruchomości wspólnej, niejednokrotnie dokonują ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości, zawierają umowę quoad usum. Wówczas dany ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości, znajdującą się w aktach księgi wieczystej.
Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem może dokonać w drodze quoad usum określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa quoad usum jest umową wiążąca nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, lecz także dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiać po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali.
Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody. W przypadku gdy ogródek ma postać służebności o prawach i obowiązkach uprawnionego do korzystania z ogródka decyduje w dużej mierze treść służebności.
W przypadku gdy ogródków tych nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieli zająć część nieruchomości wspólnej pod takie ogródki, powinni wówczas uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie i powinna to uczynić na podstawie uchwały, w której oprócz ogródków powinna też określić zasady zagospodarowania tych ogródków.
Podsumowanie
Zatem sytuacja zależy od tego, czy do ustanowienia ogródków doszło przy wyodrębnianiu lokali przez PKP w drodze podziału quoad usum, czy przy ustanawianiu odrębnej własności lokali tego nie zrobiono, tylko dokonano później podziału na ogródki w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
W pierwszym przypadku zmiana podziału quoad usum może nastąpić tylko w wyniku zgodnej umowy między wszystkimi współwłaścicielami lub w drodze orzeczenia sądu. Taki podział nieruchomości jest bowiem wiążący dla wszystkich następnych właścicieli lokali w budynku, a także dla samej wspólnoty mieszkaniowej, która później powstała. Zatem zmiana takiego podziału na ogródki jest poza decyzją wspólnoty mieszkaniowej.
W drugim przypadku, gdy podziału na ogródki do korzystania dokonała wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały, zmiana zasad korzystania z ogródków jest w zakresie decyzji wspólnoty mieszkaniowej, a nowe określenie ogródków powinno nastąpić także w drodze uchwały. W takim wypadku niezadowolony właściciel, jeżeli nie zgadza się z decyzją wspólnoty mieszkaniowej, może zaskarżyć uchwałę do sądu.
